今天说一个新词，楼市“良循环”
12月6日高层开了一个会，分析研究了明年的经济工作，为即将召开的年底经济工作会议做了准备。
这个会有多重要?这么说吧，明年经济怎么布局，内需、消费、出口、投资的走向，货币、财政政策的趋势，全都包括在内，说是明年的风向标，丝毫不为过。
可以理解为，年底经济工作会议的吹风会。从历年规律来说，开了吹风会，确定了方向，经济工作会议就会在5-10天内召开，到时再做具体部署，拭目以待。
要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
关键词：良性循环
以往对房地产业的表述，主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”。而今年说法有变，提到了促进房地产业“良性循环”，这是首次在最高规格会议中提出。说是新词，其实也不算新。
今年11月24日，《人民日报》曾发了一篇重要人士写的文章，其中提到：顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。
国盛熊园的分析指出：
1，把“要推进保障性住房建设”放在首位(过往都是放在靠后)，预示保障房有望成为明年地产投资的抓手。
2，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，指的应是12.4银保监会提出的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款”等部署。
3，没出现“房住不炒”和“三稳”，不要过度解读，经济工作会议大概率会再加上。
良循环与恶循环
好了，铺垫了这么多，我们来聊聊，什么叫楼市“良性循环”?
从字面含义说，与“良循环”相对应的，是“恶循环”。我看李奇霖今天发的报告，解读得很到位，最近我很喜欢看他的观点，深入浅出，比较接地气。以前的“恶循环”，是建立在高周转之上的集体加杠杆，一旦市场有变，就会出现：“房子难卖-回款困难-外部融资紧-房企出现信用风险-房子更难卖(品牌价值削弱，持币观望者变多，预售难度加剧)-回款更加困难(只能以更低价格抛售，继续打压房价上涨预期)-外部融资更紧(金融机构风险偏好收缩)-房企信用风险继续释放”。要扭转恶循环，实现良循环，需要有两个前提：
1，短期要稳，调控的“三宽组合”定型。
何为“三宽”?
简单说：宽货币+宽财政+房地产边际宽松。这是中信证券明明的总结。
让货币流转起来，让房贷批得更快些，限购、限售的门槛稍微开个口子，让财政更积极一些，在短期稳住房地产。放松过紧地按揭信贷政策，将过去执行得过于严厉、积压的房地产开发贷款投放出去，满足开发商日常的资金流动性，鼓励龙头优质房企去收购低价抛售的资产。
宽货币，央行已经在响应了，而且响应的速度非常快。12月3号晚上说要适时降准，结果只过了一个周末，3天时间内，周一央行就直接宣布降准0.5%，这放在以前是不多见的。降准之后，就是期待金融和信贷政策落实，让水能在河谷溪涧流动起来，流到需要的地方，惠及民营房企。预售监管资金不再一刀切，适度放开发债的限制。但这里有个前提，宽货币，主要是为了满足中小微企业的需求，对房地产资金面来说，只是起到缓解作用，能让房企活下去就行，根本不足以催生地王、抢房之类的现象。
宽财政，2021年的财政，属于后置发力，2022年很可能前置发力。年底之前，提前下发明年的专项债额度，将意味着，明年上半年地方债有望多发。从结构上说，投向保障房、旧改和棚户区改造的地方债大致占到15%左右，这一块有利于提振房地产投资，增加更多的就业岗位。从总量上说，今年很多城市土地流拍现象在加剧，民企不拍地了，都是城投和地方国企在托底，地方债多发，有利于地方财政充裕。至于房地产的边际宽松，其实这几个月大家已经看到了。20多个城市都发了“房价限跌令”，明令降价幅度不准超过15%，买房现金补贴、契税补贴的城市也开始出现了，热点城市的政策执行依然很严格，但像弱二线城市，三四线城市，未来的调控易松难紧。
2，长期要变，楼市要实现“双轮驱动”。
何为“双轮驱动”?
保障房+商品房。
要格外注意，这次的表述，把保障房放到了非常重要的地位。上面蓝白提到，宽财政的方向确定后，地方专项债的发行规模会提速，保障房的专项债资金，将是重中之重。
自从1998年第一次“房改”开始，房地产市场一直“重销售而轻租赁”，商品住宅才是主流。朋友之间说起房子，提到租房都是一脸鄙夷，提到买房都会竖起大拇指。
不能怪购房者势利，只能说商品房捆绑了太多资源，个人租赁房市场之所以无法成为主流，租户缺乏安全感，房租连涨上涨倒是其次，关键是无法享受到学区、落户、医保等一系列与业主相同的权利。这种情况下，大城市核心区的供地终究有限，房子不够住是必然的。从这个意义上来说，第一次“房改”，是确定房地产市场化，商品房住宅的主体地位，把房地产作为经济支柱行业。而第二次“房改”，是建立“商保共存”、“租购并举”的平行住房体系，即：居者有其屋，但居者不一定有产权。大家都有住的地方，也许是共有产权房，也许是公租房，也许是老旧小区的“旧改房”，也许是商改租的长租公寓，不管叫啥名字，总之就突出“保障”这个意义，产权不一定是自己的，可租户和有房族享有平等的教育和医疗等权利。反过来说，保障房加大力度建设，商品房市场也不能丢。机构数据显示，房地产投资和生产活动直接占GDP比重约15%，若加上土地购置费经由财政支出的间接影响、以及房地产后周期相关消费的间接影响，合计占GDP比重约20%。进一步测算，房地产投资增速每降10%，拖累GDP增速约1.1个百分点(直接0.8/间接0.3);商品房销售额增速每降10%，拖累GDP增速约0.2个百分点。
建保障房有两个好处：住有所居+基建投资。既能满足住的需求，又能拉动上下游施工和供应，提供更多岗位。发展商品房也有两个好处：满足人们追求住好房子的美好愿望，托底地方的土地财政。
这就是双轮驱动的意义。
