一、两会定楼市主基调
全国两会政府工作报告，关于房地产有一段非常明确的表述：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。
短短120字清晰地传递出2022年房地产行业发展的最新动向。其中，至少有三层含义值得关注：(一)坚持房住不炒，稳定房地产市场。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，旨在持续弱化房地产的投资金融属性，从源头引导房地产向稳地价、稳房价、稳预期转变，保持房地产“三稳”市场行情。(二)探索新模式，保障群众住房需求。坚持租购并举，把发展长租房、推进保障房、支持商品房作为完善住房保障体系的发展方向，多渠道解决新市民、青年人等群体住房困难和城市居民住房改善的合理需求。(三)因城施策，促进良性循环和健康发展。坚持因城施策，为地方政府因地制宜的区域化房地产调控留足空间;而促进房地产经济良性循环和健康发展意在稳定行业和市场，为房地产经济的金融配套政策指明了方向。
需要注意的是，此前多次提及的房地产税，在政府报告中只字未提。房地产行业事关国计民生，牵一发动全身。任何一项税费政策出台都可能引发市场反响。从国家层面讲，既不希望房价离谱大涨，也不希望房价过度大跌。毫无疑问，全国两会政府工作报告将稳地价、稳房价、稳预期作为2020年房地产行业发展的主基调。
二、楼市松绑政策频出
与2021年房地产行业升级调控相比，2022年楼市松绑迹象明显。从中央到地方都在发力保交付、稳楼市，从需求供给两端提振市场信心。
一方面，国家宏观调控政策密集出台：1月20日，央行下调LPR 5年期利率5个基点，LPR五年期利率降为4.60%;2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理;2月10日全国性商品房预售资金监管办法出台，统一规范预售资金监管，超过监管额度预售资金房地产企业可自主支配。上述政策调整无不释放出稳增长、救房企、保交付的积极信号。
另一方面，地方政府因城施策的区域性政策频出：今年前3个月，全国已有55个城市出台楼市松绑政策，鼓励刺激当地住房市场。楼市松绑政策主要从需求端入手，提升住房“购买力”:(一)放松限购限贷。南昌、郑州、宁波3个城市在全国率先打破限购僵局，放松限购限贷政策;(二)降低首付比例。菏泽、重庆、赣州、温州、南通等11个城市降低商业贷款首付比例，一套房首付比例最低降至20%;(三)下调贷款利率。杭州、蚌埠、合肥、深圳、北京、上海、福州、苏州、广州等多地陆续下调首套住房按揭贷款利率，放款速度明显加快。其中，苏州、上海、深圳等地首套房贷利率最低降至4.8-4.9%。
此外，部分城市还在放开城市落户、增加公积金贷款额度、实行购房补贴、缩短二手房限售年限等方面刺激住房消费市场。从政策调整幅度看，郑州作为二线城市，此番调整力度最大。3月1日郑州发布楼市松绑“新政”，从限购限贷、降低首付、下调利率等方面全线松绑，预计后续会有更多二三线城市步其后尘。
三、2022年房价会涨吗
众所周知，2021年是国家房地产行业宏观调控最为严厉的一年。房地产行业经过新一轮阵痛调整，房企过度融资、房价过快增长的势头得到有效遏制;但同时也出现了恒大地产等一些房地产企业爆发严重债务危机、局部市场房价波动较大等连锁效应。日前，克而瑞地产研究院发布2022年1-2月中国房地产企业销售TOP排行榜：2月份百强房企实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大超过十个百分点，较2021年月均水平降低56.5%，房地产行业市场下行压力，短期内仍然较大。
去年12月以来，中央及地方政府陆续出台房地产行业纾困政策，时间虽短，但导向作用初现。据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据显示：2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势，环比上涨0.03%;百城二手住宅平均价格为16009元/平方米，二手房价格结束四连跌态势，环比上涨0.14%，商品住宅市场正逐步趋于稳定。
郑州房市松绑新政引发蝴蝶效应。可以预见，随着更多城市楼市“松绑”政策的加码跟进，2022年房价总体将企稳回升，不会出现暴涨暴跌情形;一二线城市房价略有抬头，三四线城市呈区域性分化或将成为一种长期趋势。
